Investissement locatif : achat maison individuelle ou appartement ?

Vous souhaitez investir dans l'immobilier mais vous vous posez un tas de questions ? Ce guide sur l'investissement immobilier va vous aider dans vos démarches 

Des placements financiers peu porteurs 

Aujourd'hui, les placements financiers traditionnels séduisent moins. En effet, avec un PEL à 1 %, un livret A à 0,75 % et des assurances-vie parfois peu rémunératrices, les Français boudent quelque peu cette manière de se constituer un patrimoine financier pour l'avenir. Toutefois, certaines assurances-vie parviennent encore à proposer un rendement tout à fait intéressant, encore faut-il s'adresser aux bons conseillers en gestion de patrimoine et, surtout, prendre quelques risques pour espérer des rendements à 5 %, voire plus. En revanche, l'avantage de ces placements réside dans le fait que l'argent, hormis pour le PEL, est disponible en cas de besoin (vous êtes obligé de casser votre PEL pour prendre de l'argent dessus).  

Le patrimoine financier d'un ménage peut se constituer de diverses manières. Tandis que certains privilégient les placements financiers plus ou moins risqués, d'autres préfèrent investir dans l'immobilier.

Investir dans l'immobilier  

Pour se constituer un patrimoine, la première chose est de faire un achat maison individuelle en tant que maison principale. Cela permet, une fois que le crédit immobilier est payé, de disposer d'un patrimoine et de pouvoir mettre de côté. L'autre solution est de réaliser un investissement locatif. Vous pouvez pour cela faire construire maison individuelle et la louer en bénéficiant par exemple du dispositif Pinel qui offre une réduction d'impôt à hauteur de 21 % de votre acquisition si vous louez durant au moins 12 ans. Un achat maison sur mesure pour la louer permet, dans ce cadre, non seulement de faire baisser ses impôts, mais aussi de se constituer un patrimoine qui sera, en grande partie, payé par les locataires. Un avantage non négligeable pour préparer sa retraite et en profiter en toute sérénité.

Pourquoi réaliser un investissement locatif ?  

Cela répond à deux problématiques différentes. D'une part, un achat maison individuelle pour louer permet de se constituer un patrimoine. A la retraite, vous pouvez ainsi choisir de continuer à louer votre maison pour obtenir un revenu régulier ou de vendre pour disposer d'un capital, d'autant que le prix maison individuelle aura certainement augmenté entre-temps. L'intérêt majeur de l'investissement locatif est simple : vous réalisez un crédit que vos locataires vont en majeure partie, voire en totalité, rembourser chaque mois grâce aux loyers perçus. Ainsi, vous n'avez à votre charge que le montant de la taxe foncière, les impôts fonciers et les éventuelles charges de copropriété.

Le deuxième intérêt de l'investissement locatif est la défiscalisation. Faire construire maison sur mesure est une solution pour réduire ses impôts. Ce sera le cas si vous optez pour le dispositif Pinel qui consiste à acheter un bien neuf, à le louer durant 6, 9 ou 12 ans minimum et à respecter des plafonds de revenus pour les locataires et de loyers. Le dispositif Denormandie, quant à lui, permet de bénéficier d'une réduction d'impôt si vous achetez un bien ancien, que vous réalisez des travaux à hauteur de 25 % du prix du bien et que vous améliorez les performances énergétiques.

Comment bien choisir son investissement locatif ? 

Vouloir louer son bien est une chose, bien le choisir en est une autre. Vous devez vous assurer que le bien donne envie d'être loué et qu'il se situe dans un environnement recherché. Comparez bien les offres pour trouver le meilleur prix. De plus, renseignez-vous bien quant aux charges de copropriété le cas échéant et au montant de la taxe d'habitation.

Vérifier sa capacité d'emprunt 

Avant toute chose, il est essentiel de prendre rendez-vous avez votre banque pour faire un point sur votre situation. Car, en réalisant un investissement locatif, vous devrez songer à tout. Il y a bien sûr la création maison sur mesure, mais il faut songer également à votre capacité à rembourser votre emprunt chaque mois ET payer les impôts fonciers, les éventuelles réparations, etc. Vous devez anticiper toutes les situations avant de vous lancer.

Bien choisir le lieu de construction 

Tentez tout d'abord d'imaginer le profil de vos locataires. Faire construire maison neuve ne peut se faire au hasard. Si vous optez par exemple pour une maison de 4 chambres, vous allez toucher des familles. Il peut ainsi être intéressant de vérifier en amont la proximité des écoles, collèges, lycées, des arrêts de bus, de métro, de tramway, des gares, etc. Vous louez un T2 et visez des couples plus âgés ? Installez-vous près des commodités. Notez que la zone géographique de votre maison sera également déterminante si vous souhaitez défiscaliser.

Profiter de la loi Pinel 

Faire appel à un constructeur maison individuelle et bien choisir son emplacement peut permettre de bénéficier de la loi Pinel. Le dispositif qui permet de réduire ses impôts jusqu'à 21% dans le cadre d'un investissement locatif dans le neuf a été reconduit mais resserré. A compter du 1er janvier 2018, la zone C est exclue du dispositif, vérifiez avant de vous lancer que votre maison individuelle peut vous permettre de réaliser des économies chaque année tout en constituant un capital pour votre avenir.

Appartement ou maison pour un investissement locatif ?

De manière générale, il est entendu que ce sont les appartements, et notamment les 2 pièces qui sont les plus recherchés. Les petites surfaces s'adaptent aux célibataires, aux jeunes entrant dans la vie active, aux personnes qui ont besoin d'un logement de transition, etc. Avec un 2 pièces, le risque de vacance locative est moindre. En revanche, le turn-over sera plus important. Si vous faites un achat maison neuve pour la louer, cette fois, vous allez viser d'autres locataires. De familles souhaitant s'installer dans une maison avec jardin et n'envisageant pas de devenir propriétaires seront susceptibles de rester plus longtemps. Certaines familles passent toute une vie dans leur maison de location, c'est un avantage au niveau des démarches.

Attention à la localisation

Pour votre achat maison individuelle, rien ne doit se faire au hasard. Étudiez en amont le marché immobilier local afin de savoir s'il y a effectivement une demande locative. Veillez à vous renseigner également sur la nature des biens qui se louent le plus. Ensuite, si vous optez pour une maison avec plusieurs chambres, cela signifie que vous visez des familles. Faire construire maison sur mesure près des transports en commun, des écoles et des commerces sera sans conteste un plus pour votre location.

Attention au loyer

Le loyer doit être fixé de manière cohérente. Si vous avez souscrit un crédit immobilier, ne tentez pas à tout pris de fixer le loyer en fonction. Vous devez, une fois de plus, étudier le marché local pour connaître les prix de location au m² afin de ne pas effrayer les candidats à la location.

Réaliser un investissement locatif 

Réaliser un investissement locatif est un réel moyen de préparer l'avenir. En effet, faire construire maison individuelle pour la louer, c'est faire le choix de se faire rembourser, en grande partie, son investissement. En effet, ce sont les locataires qui vont payer une grande partie du crédit via leur loyer. Au terme de votre crédit, vous disposerez d'un patrimoine immobilier qui vous aura peu coûté et qui vous permettra de profiter pleinement de votre retraite, surtout si, en parallèle, vous étiez propriétaire de votre résidence principale. Pas de loyer, pas de crédit immobilier et un capital disponible si vous vendez votre maison ou un complément de revenus si vous la conservez et continuez de percevoir les loyers, la promesse est belle.

Acheter sa résidence principale 

Si vous ne savez pas comment épargner pour l'avenir, l'achat de votre résidence principale est un premier point. En effet, au lieu de payer des loyers à fonds perdu, vous allez rembourser un crédit immobilier durant 20 ou 25 ans selon votre projet et vos possibilités financières. A terme, vous n'aurez ni loyer, ni crédit, et aurez constitué un patrimoine immobilier. L'achat maison neuve est un très bon moyen de se prémunir, contrairement aux placements traditionnels dont les taux entre 0,75 % et 1 % n'ont aujourd'hui que peu d'intérêt, si ce n'est mettre une somme de côté et pouvoir en disposer quand bon vous semble.

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